MEDEDELING AAN SCHULDEISERS

Inleiding:

Aan de gefailleerde vennootschappen Groen Invest Nederland (GIN) BV (“GIN”) en / of Gin Grondexploitatiemaatschappij BV (“Gin Grond”) behoren circa 760 hectare grond in eigendom toe. Vrijwel al deze gronden zijn belast met een recht van vruchtgebruik dat ten gunste van de Stichting Vruchtgebruik Robinia (“Stivru”) is gevestigd. Bovendien zijn vrijwel al deze gronden belast met vier a vijf hypotheken. Deze hypotheekhouders zijn separatist in het faillissement. Dit betekent dat de hypotheekhouders zich niets gelegen hoeven te laten liggen aan de curator en concurrente schuldeisers van GIN en Gin Grond. De hypotheekhouders kunnen dus in beginsel een geheel eigen koers varen zonder zich om de belangen van de overige schuldeisers / participanten te hoeven bekommeren.

Afspraak hypotheekhouder om openbare verkoop te vermijden:

De hypotheekhoudster met het recht van eerste hypotheek wenst zo snel als mogelijk haar vordering voldaan te zien. Deze hypotheekhoudster dreigde daarom de gronden openbaar te verkopen. De opbrengst van een openbare verkoop is in de meeste gevallen veel lager dan een onderhandse verkoop. Een openbare verkoop achten curatoren dan ook niet in het belang van de schuldeisers / participanten.

Teneinde te vermijden dat de gronden openbaar verkocht worden, zijn curatoren met de hypotheekhoudster in onderhandeling getreden. Deze onderhandelingen hebben er uiteindelijk in geresulteerd dat curatoren van de hypotheekhoudster de tijd hebben gekregen om voor 1 januari 2010 de gronden gedeeltelijk en / of allemaal onderhands te verkopen. Tot een langer uitstel was de hypotheekhoudster niet bereid. Bovendien was de hypotheekhoudster alleen bereid tot het verstrekken van een uitstel van openbare verkoop als zij vanaf 1 oktober 2009 haar rente bij voorrang op de andere schuldeiser vergoed krijgt. Teneinde te vermijden dat curatoren deze rente aan de hypotheekhoudster moeten voldoen, streven curatoren er naar om (een deel van) de gronden voor 1 oktober 2009 te verkopen en te leveren.

Voorgenomen verkoop 502 hectare cultuurgrond:

Na analyse van de gronden, is besloten om vooralsnog alleen gronden die gelegen zijn in de provincies Groningen en Overijssel en die niet zijn belast met subsidies e.d. te koop aan te bieden. Dit betreft 502 hectare cultuurgrond. De overige 260 hectare gronden blijven vooralsnog buiten de verkoop. Wat de waarde van de resterende gronden is, is op dit moment onzeker.

Aan verschillende partijen is gevraagd om een bod op de gronden uit te brengen. Aan die partijen is gevraagd om een bod uit te brengen op de gronden inclusief het recht van vruchtgebruik en / of de gronden exclusief het recht van vruchtgebruik.

In de gronden belast met recht van vruchtgebruik bleek geen althans nauwelijks interesse. Verschillende partijen hebben vervolgens een bod uitgebracht op gronden vrij van het recht van vruchtgebruik. Het hoogste bod bedroeg afgerond EUR 9.2 miljoen.

Is het bod marktconform?

Naar aanleiding van een eerder in opdracht van de Stivru uitgebrachte taxatie, zijn curatoren van mening dat het bod van EUR 9.2 miljoen op 502 hectare cultuurgrond marktconform is. Omdat curatoren hierover geen enkel misverstand willen hebben, hebben curatoren, mede op verzoek van de crediteurencommissie, aan een externe deskundige gevraagd om vast te stellen of het bod nu marktconform is of niet. Deze externe deskundige heeft ondertussen bevestigd dat het bod marktconform is.

Recht van vruchtgebruik:

Hoewel curatoren bij het recht van vruchtgebruik op een aantal percelen hun vraagtekens hebben, gaan curatoren er veronderstellende wijs vanuit dat het recht van vruchtgebruik van de Stivru rechtsgeldig is. Curatoren gaan hiervan uit omdat zij deze discussie hierover op dit moment niet de moeite waard vinden. De schuldeisers van GIN bestaan, gemeten naar de op dit moment bestaande inzichten, immers voor 99% uit participanten terwijl de Stivru juist de belangen van de participanten dient te behartigen. In andere woorden, de curatoren en Stivru streven grotendeels hetzelfde belang na: zich ervoor inspannen dat de schuldeisers / participanten zoveel als mogelijk van hun inleg terugzien.

Zoals gezegd, zijn er nagenoeg alleen biedingen uitgebracht op de 502 hectare cultuurgrond vrij van vruchtgebruik. Om deze reden hebben curatoren met de Stivru contact opgenomen of en zo ja onder welke voorwaarden zij bereid is om haar recht van vruchtgebruik op te heffen. In dit verband heeft de Stivru onder andere laten nagaan wat de economische waarde van het vruchtgebruik is. Deze berekeningen toonden aan dat het vruchtgebruik een negatieve waarde heeft in die zin dat de te verwachten opbrengst van het vruchtgebruik lager is dan de kosten die met de instandhouding van het vruchtgebruik gemoeid zijn.

Ervan uitgaande dat onder andere de reacties van participanten op het eventueel opheffen van het vruchtgebruik geen ander licht op deze kwestie werpen, heeft de Stivru haar bereidheid uitgesproken om het vruchtgebruik op te heffen onder de voorwaarde dat de overwaarde van de gronden 50/50 tussen de Stivru en de gefailleerde vennootschappen wordt verdeeld. Onder overwaarde wordt verstaan de opbrengst die resteert nadat alle hypotheekhouders zijn voldaan.

Ter voorkoming van ieder misverstand hierover, wordt ten slotte onderstreept dat de Stivru dus nog een besluit moet nemen over het opheffen van het vruchtgebruik.

De te verwachten stappen:

Als de Stivru besluit om het vruchtgebruik op te heffen en de hypotheekhouders medewerking zullen verlenen aan royement van hun hypotheekrecht, dan zullen curatoren toestemming vragen aan de rechter-commissaris om de 502 hectare cultuurgrond te verkopen en te leveren voor een bedrag van EUR 9.2 miljoen. Gestreefd wordt naar een leverdatum voor 1 oktober teneinde te voorkomen dat curatoren extra rente moet betalen aan een van hypotheekhouders.

Indien de Stivru niet akkoord gaat met het opheffen en / of de hypotheekhouders geen medewerking verlenen aan het royement van hun hypotheek, dan zal de verkoop van de gronden aan de huidige bieder niet doorgaan. In die situatie zullen curatoren trachten om op de kortst mogelijke termijn een nieuwe koper te vinden. Lukt dit niet voor 1 januari 2010, dan sluiten curatoren niet uit dat de gronden alsnog door de eerste hypotheekhoudster openbaar verkocht zullen gaan worden. In de visie van curatoren zullen er dan waarschijnlijk alleen maar verliezers zijn aangezien de kans dan groot is dat de opbrengst van een openbare verkoop niet genoeg zal zijn om alle hypotheekhouders te voldoen.

***